路線価・公示地価という言葉を聞く機会があると思います。今回は言葉の説明と、令和7年分の路線価・公示地価の変化の傾向や特徴についてお話しします。

路線価とは、国税庁が毎年7月に発表する、相続税・贈与税を計算する上で、使用する価額。公示地価の約80％といわれています。

また、公示地価とは、国土交通省が毎年3月に発表する、土地取引の目安など。市場価格の約90％といわれています。

令和7年分の路線価は、全国的に地価の安定傾向が続く中で、地域ごとの特徴が鮮明になっています。国税庁が公表した路線価の平均上昇率は概ね1～2％程度で、都市部の商業地では上昇が顕著である一方、地方圏では横ばいまたは緩やかな下落が見られます。

都市部では、東京都心や大阪市内の一部商業地が引き続き高い水準を維持しています。（日本一の路線価は33年連続で中央区銀座5丁目の「鳩居堂前」で1㎡あたり4432万円）

特に再開発が進む地域や交通利便性の高いエリア（東京では、浅草・令和6年分１㎡1,480,000円が令和7年分1㎡1,880,000円・北千住6年分1,470,000円が7年分1,790,000円などその他・豊洲・高輪など）では上昇傾向が継続しています。オフィス需要の変化や商業施設の再整備なども路線価に影響を与えており、地域ごとの差が大きくなっています。一方人口減少が進む地方都市では、路線価は横ばいか微減で推移しており、地域間格差が明確になっています。

住宅地についても、首都圏や都市近郊での住宅需要は依然として強く、路線価も穏やかに上昇しています。特に交通利便性の高い沿線や教育環境の良い住宅地では需要が高く、路線価にも反映されています。ただし、人口減少や空き家問題等の影響を受ける地方圏では、住宅地の路線価は下落傾向がみられる場合があります。

また、公示地価で顕著な動きがありました。それはリゾート地です。北海道ニセコ町や長野県白馬村などで、海外投資家や別荘需要の増加により地価が上昇しました。これらは相続税や贈与税を計算する上で使われる評価方法が、路線価ではない場合が多く、固定資産税評価額に倍率を乗ずる倍率法によって評価しますが、大幅な上昇がみられます。リゾート地では冬場のスキー需要だけではなく、夏季のアウトドアやリモートワーク向け別荘需要も地価を押し上げる原因となっています。

今後の地価動向を見通す上では、都市再開発、人口動態、住宅需要、商業施設動向など複数の要因を注視することが重要です。

相続診断士　平林　明子